11.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВЕ БАЗЫ ДАННЫХ ПО ОБЪЕКТАМ-АНАЛОГАМ

При отсутствии необходимых укрупненных нормативов стоимости строительства на стадии предпроектных проработок могут быть исполь­зованы стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет по ранее построенным или запроектированным объектам. При этом при­меняют показатели стоимости, разработанные на укрупненные измери­тели зданий и сооружений: 1 м3 строительного объема, 1 м2 площади, 1 км длины инженерных сетей, 1 т оборудования и т. п.

На основе анализа показателей стоимости по большому числу объектов (более 400), построенных на территории России, составлен справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объек­там-аналогам» УПБС—2001. Он может быть использован для определе­ния стоимости строительства на стадии обоснования инвестиций, при планировании капитальных вложений и при подготовке подрядных конкурсов. В объектах-аналогах предусмотрены современные проект- но-конструктивные и организационно-технологические решения. Сто­имость, определенная в УПБС—2001, включает стоимость строительно — монтажных работ, оборудования, мебели, прочих работ и затрат.

Ниже приводится пример определения показателей стоимости по объектам-аналогам, принятый по УПБС—2001

Объект-аналог— кирпичный 9-этажный жилой дом. Конструктив­ное решение здания: фундаменты — монолитная ж/б плита, несущие внутренние перегородки — ж/б, наружные стены — кирпичные, кров­ля — мягкая рулонная. Технико-экономические показатели проекта приведены в табл. 11.5. Расчет показателей сметной стоимости по ви­дам работ на основные расчетные измерители жилого здания: 1 м2 об­щей площади (площади) квартир, на 1 м3 здания показан в табл. 11.6.

Таблица 11.5 Технико-экономические показатели проекта жилого дома

№ п/л

Наименование показателей

Единица измерения

Показатели здания

1

Количество квартир, общее, в том числе:

Шт.

51

• 1-комнатных

Шт.

26

• 2-комнатных

Шт.

14

• 3-комнатных

Шт.

9

• 4-комнатных и более

Шт.

2

2

Строительный объем, общий

М3

15 903

3

Общая площадь квартир

М2

3 097,5

4

Площадь квартир

М2

3 010,6

Стоимость строительства на 01.01.2000 г. без учета налога на добавленную стоимость

5

Сметная стоимость, общая, в том числе:

Руб.

18 082 482

• строительно-монтажные работы

Руб.

17 450 419

• оборудование

Руб.

632 062

7

Стоимость строительства 1 м2 общей площади квартир

Руб.

5 838

8

Стоимость строительства 1 м2 площади квартир

Руб.

6 006

9

Стоимость строительства 1 м3 здания (строительного объема здания)

Руб.

1137

Таблица П.6

Показатели сметной стоимости по видам работ на расчетные единицы измерения здания

Конструкции и виды работ

Сметная стоимость, руб.

Удельный вес стоимости конструкций и видов работ в общей стоимости здания, %

Всего

На 1 м2 об­щей площа­ди квартир

На 1 м2 площади квартир

На 1 м3 здания

Земляные работы

224 223

72

74

14

1,24%

Фундаменты и стены подземной части

1 193444

385

396

75

6,60%

Общестроительные работы подземной части

439 404

142

146

28

2,43%

Стены наружные

3 762 964

1 215

1 250

237

20,81%

Стены внутренние

2 598 453

839

863

163

14,37%

Перекрытие

2 350 723

759

781

148

13,00%

Кровля

678 093

219

225

43

3,75%

Перегородки

273 045

88

91

17

1,51%

Лестницы и площадки

128 386

41

43

8

0,71%

Полы

265 812

86

88

17

1,47%

Окна

585 872

189

195

37

3,24%

Двери

99 454

32

33

6

0,55%

Витражи

1 016 235

328

338

64

5,62%

Внутренняя отделка мест общего пользования

725 108

234

241

46

4,01%

Наружная отделка

74138

24

25

5

0,41%

Разные работы

1 350 761

436

449

85

7,47%

Водопровод хозяйственно-питьевой, противопожарный, горячее водоснабжение

347 184

112

115

22

1,92%

Канализация и внутренние водостоки

81 371

26

27

5

0,45%

Отопление

327 293

106

109

21

1,81%

Вентиляция и кондиционирование воздуха

236 881

76

79

15

1,31%

Внутреннее электроосвещение

443 021

143

147

28

2,45%

Электросиловые установки

95 837

31

32

6

0,53%

Слаботочные устройства

104 878

34

35

7

0,58%

КИП и автоматика

480 994

155

160

30

2,66%

Технологическое оборудование и трубопроводы

3 616

1

1

0

0,02%

Подъемно-транспортное оборудование

195 291

63

65

12

1,08%

Итого

18 082 482

5 838

6 006

1137

100,00%

При выборе аналога должно обеспечиваться максимальное соот­ветствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по производственно-технологическому или функциональному назначению и по конструктивно-планировочному решению.

Для учета отклонений в проектных решениях отдельных конструк­тивных элементов здания и видов работ (конструкция кровли, полов, характер отделочных работ и др.) можно провести корректировку пока­зателей, используя для этого удельные веса стоимости конструктивных элементов, приведенные в справочнике.

Укрупненные показатели стоимости и показатели по объектам-ана- логам должны быть привязаны к условиям строительства оцениваемого здания или сооружения. Привязка заключается в корректировке пока­зателей стоимости в соответствии с природно-климатическими особен­ностями и уровнем цен в районе строительства.

Природно-климатические условия строительства отражаются на проектных решениях фундаментов, несущих и ограждающих конструк­ций. Для строительства, намечаемого в сейсмическом районе, приме­няются отдельные поправки, величина которых принимается на основе имеющегося опыта.

По строительной части промышленных зданий ориентировочно могут быть применены коэффициенты удорожаний: при сейсмичности 7баллов— 1,04; 8баллов— 1,05; 9баллов— 1,08.

Территориальные различия в уровне цен на строительство в конк­ретном регионе учитываются путем применения поправочного коэф­фициента к стоимости, определенной по показателям базисной сто­имости (для условий Московской области)……………………………………………………………….

В текущий уровень цен базисная стоимость пересчитывается с применением индексов по элементам сметной стоимости строительства: строительно-монтажные работы, оборудование, мебель, инвентарь, про­чие затраты.

Глава 12

ОБЪЕКТНЫЕ СМЕТНЫЕ РАСЧЕТЫ (ОБЪЕКТНЫЕ СМЕТЫ) И СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА



.