Строительство может осуществляться подрядным и хозяйственным способами.

При хозяйственном способе строительство ведется самим предпри­ятием (организацией) собственными силами. Чаще всего хозяйствен­ный способ применяется при техническом перевооружении и реконст­рукции действующих предприятий, при капитальном и текущем ремонте зданий и сооружений, а также при строительстве в условиях отсутствия подрядных организаций: в сельской местности, на лесозаготовках и т. п.

Для осуществления работ хозяйственным способом в составе пред­приятий (организаций) имеются или создаются соответствующие под­разделения: строительные управления, цеха, участки, бригады.

Хозяйственным способом обычно выполняются небольшие объе­мы строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ. При этом имеют место недостаточная техническая оснащенность производства и проблемы с кадрами. Но способ имеет свои преимущества, прежде всего меньшую стоимость за счет снижения накладных расходов, сметной прибыли, затрат на временные здания и сооружения и др. Собствен­ные строительные подразделения могут работать по гибкому графику: в «окно» на транспорте, в ночную смену, чтобы не останавливалась основная деятельность предприятий.

Преимущественно строительство осуществляется подрядным спо­собом.

При подрядном способе строительство ведет самостоятельная стро­ительная организация по договору с заказчиком. Заказчиками могут выступать предприятия и организации различных организационно — правовых форм, государственные учреждения, органы федерального и местного управления, физические лица.

Подрядный способ ведения работ содействует техническому разви­тию строительства, обеспечивает условия для повышения квалификации кадров, создания материально-производственной базы строительных орга­низаций. В результате концентрации и специализации производства по­является возможность возведения крупных и сложных объектов, повы­шается качество выполненных работ, ускоряются сроки строительства.

Сложность строительной продукции требует участия в ее создании строительных организаций разного профиля. В практике строительства выработаны различные схемы подрядных отношений.

Заказчик может заключить договор на строительство (реконструк­цию, ремонт) со строительной организацией — генподрядчиком, кото­рый в свою очередь привлекает для выполнения специальных работ: свайных, сантехнических, электромонтажных и других — субподрядчи­ков, заключая с каждым из них подрядный договор. Генподрядчик координирует работу субподрядных организаций, оказывает необходи­мые производственные услуги, контролирует ход работ, принимает и оплачивает их результат. Перед заказчиком генподрядчик несет ответ­ственность за конечные результаты работы: подготовку к вводу в дей­ствие объекта, пускового комплекса, очереди строительства.

В случае, если субподрядчик не исполнит обязательство, то перед заказчиком будет отвечать генеральный подрядчик. В то же время оп­лата генподрядчиком выполненных субподрядчиком работ не зависит от оплаты или неоплаты всех работ заказчиком.

Субподрядчик, с согласия генерального подрядчика, может заклю­чить отдельный договор с заказчиком, тогда он несет ответственность непосредственно перед заказчиком, который контролирует, принимает и оплачивает его работу.

Заказчик может осуществлять строительство без участия генпод­рядчика, заключая договора подряда с каждой строительной организа­цией, привлекаемой им для выполнения необходимых строительно — монтажных (ремонтно-строительных) работ.

Наряду с обычными двусторонними договорами возможно заклю­чение многосторонних (более двух сторон) подрядных договоров, в которых устанавливаются солидарные или долевые обязательства. Пос­леднее выгоднее для подрядчиков — в этом случае каждый из подряд­чиков отвечает за определенный участок работы и имеет право на оп­лату выполненных им работ независимо от результатов работы осталь­ных подрядчиков.

На строительном рынке действуют также генподрядные организа­ции, которые заключают договор с заказчиком и осуществляют управ­ление проектом (оказывают инжиниринговые услуги), принимая на себя всю ответственность за строительство объекта и передачу его заказчику «под ключ» к установленному в договоре сроку. При этом они либо не выполняют подрядных работ собственными силами, либо выполняют их в незначительных объемах.

В строительстве коммерческого жилья активно участвуют девело­перские компании (корпорации, холдинги). Они осуществляют весь инвестиционно-строительный цикл реализации проектов жилых домов: от оформления земельных участков до продажи готовых квартир. В сво­ем составе они имеют службу заказчика, подрядные организации, про­ектные подразделения, службу снабжения (комплектации), риэлтерские фирмы. Подразделения взаимодействуют на основе хозяйственных дого­воров, в т. ч. подрядных. Привлекаются внешние субподрядчики для выполнения специальных работ: свайных, по прокладке наружных ин­женерных сетей, по благоустройству и др.

Портфель заказов строительной организации формируется в резуль­тате целенаправленной маркетинговой политики. Подрядные договоры заключаются на основе прямых переговоров с заказчиком или по ито­гам участия в подрядных конкурсах (торгах, тендерах).

Подрядные торги проводятся в России с 1994 г. Они являются обя­зательной процедурой при размещении государственных заказов; их про­водят также частные инвесторы с целью выбора надежных партнеров, которые могут своевременно и качественно выполнить работы при ра­циональном использовании финансовых и производственных ресурсов.

Основным законодательным документом, регулирующим эту сферу деятельности, является Федеральный закон № 97—ФЗ от 07.04.1999 г. «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд». Порядок организа­ции подрядных конкурсов определен «Методическими рекомендация­ми о порядке проведения конкурсов на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве в Российс­кой Федерации» МДС 80-17.01.

Конкурсы проводятся при размещении заказов на:

• строительство предприятий, зданий и сооружений производствен­ного и непроизводственного назначения, в т. ч. на условиях «под ключ»;

• расширение, реконструкцию, реставрацию, техническое перевоо­ружение, капитальный ремонт действующих предприятий, зда­ний, сооружений;

• выполнение проектно-изыскательских, научно-исследовательских и опытно-конструкгорских работ, оказание инжиниринговых ус­луг в строительстве;

• поставку технологического и инженерного оборудования, в т. ч. на условиях «под ключ».

Конкурсы могут быть открытыми (с оповещением в открытой пе­чати) и закрытыми; внутренними и с привлечением иностранных орга­низаций. Конкурсы могут проводиться с предварительным отбором претендентов на основе оценки их финансового состояния и квалифи­кации.

Порядок (этапы) проведения конкурса показаны на рис. 13.1.

Победитель выбирается конкурсной комиссией по результатам оцен­ки оферт в соответствии с установленными методикой и системой пока­зателей: бальным, экономическим или бально-экономическим метода­ми. С победителем конкурса после согласования его предложений с условиями конкурса заказчик заключает контракт (подрядный договор).