Category Archives: Сметное дело

11.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВЕ БАЗЫ ДАННЫХ ПО ОБЪЕКТАМ-АНАЛОГАМ

При отсутствии необходимых укрупненных нормативов стоимости строительства на стадии предпроектных проработок могут быть исполь­зованы стоимостные показатели объектов-аналогов, взятые из смет по ранее построенным или запроектированным объектам. При этом при­меняют показатели стоимости, разработанные на укрупненные измери­тели зданий и сооружений: 1 м3 строительного объема, 1 м2 площади, 1 км длины инженерных сетей, 1 т оборудования и т. п.

На основе анализа показателей стоимости по большому числу объектов (более 400), построенных на территории России, составлен справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объек­там-аналогам» УПБС—2001. Он может быть использован для определе­ния стоимости строительства на стадии обоснования инвестиций, при планировании капитальных вложений и при подготовке подрядных конкурсов. В объектах-аналогах предусмотрены современные проект- но-конструктивные и организационно-технологические решения. Сто­имость, определенная в УПБС—2001, включает стоимость строительно — монтажных работ, оборудования, мебели, прочих работ и затрат.

Ниже приводится пример определения показателей стоимости по объектам-аналогам, принятый по УПБС—2001

Объект-аналог— кирпичный 9-этажный жилой дом. Конструктив­ное решение здания: фундаменты — монолитная ж/б плита, несущие внутренние перегородки — ж/б, наружные стены — кирпичные, кров­ля — мягкая рулонная. Технико-экономические показатели проекта приведены в табл. 11.5. Расчет показателей сметной стоимости по ви­дам работ на основные расчетные измерители жилого здания: 1 м2 об­щей площади (площади) квартир, на 1 м3 здания показан в табл. 11.6.

Таблица 11.5 Технико-экономические показатели проекта жилого дома

№ п/л

Наименование показателей

Единица измерения

Показатели здания

1

Количество квартир, общее, в том числе:

Шт.

51

• 1-комнатных

Шт.

26

• 2-комнатных

Шт.

14

• 3-комнатных

Шт.

9

• 4-комнатных и более

Шт.

2

2

Строительный объем, общий

М3

15 903

3

Общая площадь квартир

М2

3 097,5

4

Площадь квартир

М2

3 010,6

Стоимость строительства на 01.01.2000 г. без учета налога на добавленную стоимость

5

Сметная стоимость, общая, в том числе:

Руб.

18 082 482

• строительно-монтажные работы

Руб.

17 450 419

• оборудование

Руб.

632 062

7

Стоимость строительства 1 м2 общей площади квартир

Руб.

5 838

8

Стоимость строительства 1 м2 площади квартир

Руб.

6 006

9

Стоимость строительства 1 м3 здания (строительного объема здания)

Руб.

1137

Таблица П.6

Показатели сметной стоимости по видам работ на расчетные единицы измерения здания

Конструкции и виды работ

Сметная стоимость, руб.

Удельный вес стоимости конструкций и видов работ в общей стоимости здания, %

Всего

На 1 м2 об­щей площа­ди квартир

На 1 м2 площади квартир

На 1 м3 здания

Земляные работы

224 223

72

74

14

1,24%

Фундаменты и стены подземной части

1 193444

385

396

75

6,60%

Общестроительные работы подземной части

439 404

142

146

28

2,43%

Стены наружные

3 762 964

1 215

1 250

237

20,81%

Стены внутренние

2 598 453

839

863

163

14,37%

Перекрытие

2 350 723

759

781

148

13,00%

Кровля

678 093

219

225

43

3,75%

Перегородки

273 045

88

91

17

1,51%

Лестницы и площадки

128 386

41

43

8

0,71%

Полы

265 812

86

88

17

1,47%

Окна

585 872

189

195

37

3,24%

Двери

99 454

32

33

6

0,55%

Витражи

1 016 235

328

338

64

5,62%

Внутренняя отделка мест общего пользования

725 108

234

241

46

4,01%

Наружная отделка

74138

24

25

5

0,41%

Разные работы

1 350 761

436

449

85

7,47%

Водопровод хозяйственно-питьевой, противопожарный, горячее водоснабжение

347 184

112

115

22

1,92%

Канализация и внутренние водостоки

81 371

26

27

5

0,45%

Отопление

327 293

106

109

21

1,81%

Вентиляция и кондиционирование воздуха

236 881

76

79

15

1,31%

Внутреннее электроосвещение

443 021

143

147

28

2,45%

Электросиловые установки

95 837

31

32

6

0,53%

Слаботочные устройства

104 878

34

35

7

0,58%

КИП и автоматика

480 994

155

160

30

2,66%

Технологическое оборудование и трубопроводы

3 616

1

1

0

0,02%

Подъемно-транспортное оборудование

195 291

63

65

12

1,08%

Итого

18 082 482

5 838

6 006

1137

100,00%

При выборе аналога должно обеспечиваться максимальное соот­ветствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по производственно-технологическому или функциональному назначению и по конструктивно-планировочному решению.

Для учета отклонений в проектных решениях отдельных конструк­тивных элементов здания и видов работ (конструкция кровли, полов, характер отделочных работ и др.) можно провести корректировку пока­зателей, используя для этого удельные веса стоимости конструктивных элементов, приведенные в справочнике.

Укрупненные показатели стоимости и показатели по объектам-ана- логам должны быть привязаны к условиям строительства оцениваемого здания или сооружения. Привязка заключается в корректировке пока­зателей стоимости в соответствии с природно-климатическими особен­ностями и уровнем цен в районе строительства.

Природно-климатические условия строительства отражаются на проектных решениях фундаментов, несущих и ограждающих конструк­ций. Для строительства, намечаемого в сейсмическом районе, приме­няются отдельные поправки, величина которых принимается на основе имеющегося опыта.

По строительной части промышленных зданий ориентировочно могут быть применены коэффициенты удорожаний: при сейсмичности 7баллов— 1,04; 8баллов— 1,05; 9баллов— 1,08.

Территориальные различия в уровне цен на строительство в конк­ретном регионе учитываются путем применения поправочного коэф­фициента к стоимости, определенной по показателям базисной сто­имости (для условий Московской области)……………………………………………………………….

В текущий уровень цен базисная стоимость пересчитывается с применением индексов по элементам сметной стоимости строительства: строительно-монтажные работы, оборудование, мебель, инвентарь, про­чие затраты.

Глава 12

ОБЪЕКТНЫЕ СМЕТНЫЕ РАСЧЕТЫ (ОБЪЕКТНЫЕ СМЕТЫ) И СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

НАЗНАЧЕНИЕ И ПОРЯДОК СОСТАВАЕНИЯ

Объектные сметные расчеты (объектные сметы) определяют смет­ную стоимость строительства (реконструкции, капитального ремонта) отдельных зданий или сооружений.

Составляются они обычно в текущем уровне цен по типовой форме (образец № 3 из прил. 2 к МДС 81—35.2004) путем объединения в своем составе данных из соответствующих локальных сметных расчетов (ло­кальных смет). При этом затраты группируются в графы по элементам сметной стоимости: «строительные работы», «монтажные работы», «обо­рудование, мебель, инвентарь», «прочие затраты».

При формировании объектного сметного расчета (объектной сметы) производится нумерация локальных сметных расчетов (локальных смет). Как правило, она включает: первые две цифры — номер главы сводного сметного расчета, вторые две цифры — номер строки (объекта) в главе, третьи две цифры — номер локального сметного расчета (сметы) в дан­ном объектном сметном расчете (смете), например: №02—01—05. Ино­гда нумерация упрощается: номер объектной сметы (две цифры), номер локальной сметы (две цифры).

Для определения полной сметной стоимости строитель! ю-монтаж­ных работ в объектный сметный расчет (объектную смету) могут быть включены лимитированные затраты, нормативы которых установлены в процентах от сметной стоимости работ: на возведение временных зданий и сооружений, удорожание при производстве работ в зимний период, часть резерва на непредвиденные работы и затраты, а также налог на добавленную стоимость.

В итоге определяется сумма капитальных вложений на возведение (реконструкцию) зданий или сооружений с распределением по элемен­там технологической структуры.

В объектном сметном расчете (объектной смете) построчно и в ито­ге приводятся показатели единичной стоимости на расчетный измери­тель здания (сооружения): 1 м3 строительного объема, 1 м2 общей площа­ди, 1 м протяженности инженерных коммуникаций и т. п. Показатели единичной стоимости могут быть использованы для оценки уровня и анализа структуры сметной стоимости строительства зданий (сооруже­ний) в сравнении с показателями объектов аналогичного назначения; могут служить основанием для формирования базы данных по аналогам.

За итогом объектного сметного расчета (объектной сметы) спра- вочно показываются возвратные суммы (обычно 15% от стоимости временных зданий и сооружений и стоимость возвратных материалов, предусмотренная в локальных сметных расчетах (локальных сметах) на ремонтно-строительные работы).

При размещении в жилых зданиях так называемых офисных поме­щений для предприятий (учреждений) разных направлений деятельно­сти объектные сметные расчеты (сметы) составляются с выделением жилой и нежилой частей. При этом руководствуются рекомендациями, приведенными в прил. 4 к МДС 81—35.2004.

В сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и нежилой) включаются средства на устройство основных конструктивных элемен­тов, систем инженерного оборудования и на выполнение работ, отно­сящихся к ним непосредственно: стены, перегородки, заполнение окон­ных и дверных проемов, полы, санитарно-технические и электротехни­ческие устройства, отделочные работы и др. Сметная стоимость общих для здания работ и конструктивных элементов (земляные работы, фун­даменты, стены подвалов и технических подполий и перекрытий над ними, устройство крыш) распределяется пропорционально строитель­ным объемам жилой и нежилой частей.

При размещении нежилых помещений в первом (цокольном) и подвальном этажах:

• стоимость устройства лестничных клеток и лифтовых шахт на этих этажах целиком относят на нежилую часть. Если на ниж­них этажах размещаются также помещения жилого назначения, то стоимость устройства лестничных клеток и лифтовых шахт на этих этажах распределяется пропорционально общей (полезной) площади, занимаемой жилыми и нежилыми помещениями;

• затраты на возведение перекрытия над нежилыми помещениями относят к стоимости нежилой части, а на устройство по пере­крытию полов с подготовкой — к стоимости жилой части;

• средства на оборудование жилых домов пассажирскими лифтами относят целиком на сметную стоимость жилой части дома.

При размещении нежилых помещений в верхнем (последнем) этаже:

• стоимость устройства чердачного перекрытия и пола с подготов­кой на верхнем этаже относят к нежилой части. Средства на ус­тройство перекрытия под нежилым верхним этажом (без стоимо­сти пола) относят на сметную стоимость жилой части;

• сметные стоимости работ, относящихся непосредственно к жилой и нежилой частям, включаются в соответствующие разделы объек­тного сметного расчета (объектной сметы) на эти части дома.

Общая сметная стоимость строительства жилого дома определяет­ся как сумма стоимости его жилой и нежилой частей.

Пример объектного сметного расчета на строительство жилого дома со встроенными помещениями дан в табл. 12.1.

Таблица 12.1

ОБЪЕКТНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 01

(обьектная смета)

На строительство индивидуального 12-16-этажного жилого дома

Со встроенными помещениями Сметная стоимость: 100 955,35 тыс. руб. Средства на оплату труда: 9 472,95 тыс. руб. Расчетный измеритель единичной стоимости: 1 м2 обшей плошали Количество расчетных единии: 7310 Составлен в иенах на 1.03. 2005 тыс. руб.

№ п/п

Номера сметных расчетов (смет)

Наименование работ и затрат

Сметная стоимость

Сред­ства на оплату труда рабочих

Показа­тели единич­ной стои­мости

Строи­тельных работ

Монтаж­ных работ

Оборудо­вания, мебели, инвен­таря

Про­чих за­трат

Всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

А. Жилая часть

1

ЛС 01-01

Общестроительные работы

76949,67

76949,67

6968,53

10,53

2

ЛС 01-02

Водопровод, канализация и водостоки

4626,83

3,5

59,6

4689,93

406,21

0,64

3

ЛС 01-03

Водомерные узлы

54,12

1,74

40,1

95,96

4,37

0,01

4

ЛС 01-04

Отопление

3196,88

3196,88

285,88

0,44

5

ЛС 01-05

Вентиляция

603,83

603,83

52,5

0,08

6

ЛС 01-06

Электрооборудование

6245,23

6245,23

669,49

0,85

Окончание табл. 12.1

Сметная стоимость

Сред­ства на оплату труда рабочих

Показа­тели единич­ной стои­мости

П/п

Номера сметных расчетов (смет)

Наименование работ и затрат

Строи­тельных работ

Монтаж­ных работ

Оборудо­вания, мебели, инвен­таря

Про­чих за­трат

Всего

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

7

ЛС 01-07

Диспетчеризация

Инженерного

Оборудования

48,25

11,84

60,09

6,58

0,01

8

ЛС 01-08

Автоматизация противопожарной защиты

525,1

754,58

1279,68

90,42

0,18

9

ЛС 01-09

Комплекс связи

314,33

314,33

90,42

0,04

10

ЛС 01-10

Телевидение

174,42

4,93

179,35

83,88

0,02

11

ЛС 01-11

ПЗУ

106,58

26,64

133,22

37,92

0,02

12

ЛС 01-12

Лифты

614,76

2096,25

2711,01

358,08

0,37

13

ЛС 01-13

Подкрановые пути

140,13

140,13

35,01

0,02

Итого жилая часть

85571,46

8033,91

2993,94

96599,31

9089,29

13,21

Б. Офис (полезная площадь 205 м2)

14

ЛС 01-14

Общестроительные работы

3216,11

3216,11

264,02

15,69

15

ЛС 01-15

Водопровод, канализация и водостоки

94,29

94,29

8,74

0,46

16

ЛС 01-16

Водомерный узел

25,33

25,33

1,47

0,12

17

ЛС 01-17

Отопление

74,2

74,2

6,58

0,36

18

ЛС 01-18

Вентиляция.

491,84

491,84

24,8

2,40

19

ЛС 01-19

Автоматизация вентсистем

57,65

52,39

110,04

13,85

0,54

20

ЛС 01-20

Электроосвещение

285,29

285,29

43,76

1,39

21

ЛС 01-21

Комплекс связи

9,47

8,63

18,1

2,21

0,09

22

ЛС 01-22

Телевидение

37,27

37,27

17,49

0,18

23

ЛС 01-23

Подкрановые пути

3,57

3,57

0,74

0,02

Итого офис

3905,34

389,68

61,02

4356,04

383,66

21,25

J

Всего по зданию (А+Б)

89476,80

8423,59

3054,96

100955,35

9472,95

Объектные сметные расчеты могут составляться с использованием укрупненных сметных нормативов (показателей), а так же на основе базы данных по аналогам. В качестве аналога принимаются построен­ные или строящиеся объекты, сметы которых составлены по рабочим чертежам. При выборе аналога должно обеспечиваться максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по производственно-техническому или функциональному назначению и по конструктивно-планировочному решению. Единица измерения, к которой приводится стоимость объекта-аналога, должна достоверно отражать конструктивные и объектно-планировочные особенности объекта. Показатели единичной стоимости должны быть приведены к уровню текущих цен в районе строительства путем применения район­ных коэффициентов и региональных индексов стоимости строительно- монтажных работ.

До введения в действие современных укрупненных сметных нор­мативов могут использоваться различные виды укрупненных сметных норм и прейскурантных цен на здания и сооружения сметно-норма — тивной базы 1984 (1991) г. с соответствующим приведением в текущий уровень цен методом индексации. Разработка такого рода нормативов в составе нормативной базы 2001 г. только начинается, в частности в Санкт-Петербурге введен в действие в 2004 г. «Прейскурант на наруж­ные сети водопровода и канализации».

Следует отметить, что если при строительстве (реконструкции, ка­питальном ремонте) объекта выполняется только один вид работ (обще­строительные, санитарно-технические и др.), объектный сметный расчет (смета) не составляется. Их роль выполняют локальный сметный расчет (локальная смета). В этом случае в итоге локальной сметы должны быть учтены лимитированные затраты и НДС. Результат вычислений и итого­вые данные в объектных сметных расчетах (объектных сметах) приво­дятся в тыс. руб. с округлением до двух знаков после запятой.

12.2. НАЗНАЧЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ СВОДНОГО СМЕТНОГО РАСЧЕТА СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) опреде­ляет сметную стоимость стройки или ее очередей, т. е. общую сумму затрат инвестора (капитальные вложения) на строительство (реконструк­цию) предприятий, зданий и сооружений. Утвержденный в установлен­ном порядке сводный сметный расчет стоимости строительства служит основанием для финансирования строительства и для формирования договорных цен на строительную продукцию (для генподрядной орга­низации).

Сводный сметный расчет составляется в текущем уровне цен или в базисных ценах на 01.01.2000 г. Решение о выборе уровня цен ССР принимает заказчик.

Составляется сводный сметный расчет стоимости строительства по типовой форме (образец № 1 из прил. 2 к МДС 81—35.2004), в которой все затраты группируются по их назначению в главы, и по элементам сметной стоимости — в графы. Форма сводного сметного расчета, наи­менование глав, распределение сметной стоимости по элементам пока­заны в табл. 12.2.

Таблица 12.2

Заказчик _____________________________________________________

(наименование организации)

Утвержден «________ » ________________ 20______ г

Сводный сметный расчет в сумме 55070.98 тыс. руб. в том числе возвратных сумм 61.33 тыс. руб.

(ссылка на документ об утверждении)

____ » ________________ 20____ г

СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Кирпичного жилого дома по индивидуальному проекту

(наименование стройки (ремонтируемого объекта))

Составлен в иенах по состоянию на 1 марта 2005 г.

Тыс. руб.

П/п

Номера смет и расчетов

Наименование глав, объектов работ и затрат

Сметная стоимость

Общая сметная стоимость

Строи­тельных (ремонтно — строитель — ных) работ

Монтаж­ных работ

Обору­дования, мебели, инвентаря

Прочих затрат

1

2

3

4

5

6

7

8

Сметные расчеты

Глава 1. Подготовка

348,33

X

216,32

564,65

На виды затрат

Территории строительства

Глава 2. Основные

Объекты строительства

Объектный

Жилой дом

32499,51

1055,90

1488,94

35044,35

Сметный расчет 01

Объектный

Глава 3. Объекты подсоб­

Сметный расчет 01

Ного и обслуживающего

X

X

X

X

Назначения

П рололже н и е табл. 12.2

Сметная стоимость

№ п/п

Номера смет и расчетов

Наименование глав, объектов работ и затрат

Строи­тельных (ремонтно — строитель­ных) работ

Монтаж­ных работ

Обору­дования, мебели, инвентаря

Прочих затрат

Общая сметная стоимость

1

2

3

4

5

6

7

8

Объектные

Глава 4. Объекты

195,00

X

X

195,00

И локальные

Энергетического хозяйства

Сметные расчеты

Объектные

Глава 5. Объекты

73,87

X

X

73,87

И локальные

Транспортного хозяйства

Сметные расчеты

И связи

Объектные

Глава 6. Наружные сети

1364,86

44,43

29,96

1439,25

И локальные

И сооружения водоснабже­

Сметные расчеты

Ния, канализации, тепло­снабжения и газоснабжения

Локальные

Глава 7. Благоустройство

1586,65

1586,65

Сметные расчеты

И озеленение территории

Итого по главам 1-7

36068,22

1100,33

1518,90

216,32

38903,77

ГСН 81-05-01-

Глава 8. Временные здания

396,75

12,10

408,85

2001, п.4.1.1

И сооружения (1,1%)

Итого по главам 1-8

36464,97

1112,43

1518,90

216,32

39312,62

Глава 9. Прочие работы и

Затраты

ГСН 81-05-02-

Дополнительные затраты

743,89

22,69

766,58

2001, п.11.2

При производстве работ в

Техн. часть, п.13

Зимнее время

Сметные расчеты

Другие прочие работы и

X

2404,74

2404,74

На виды затрат

Затраты

Итого по главе 9

743,89

22,69

0,00

2404,74

3171,32

Итого по главам 1-9

37208,86

1135,12

1518,90

2621,06

42483,94

Нормативы, утвержденные администрацией Санкт-Петербурга

Глава 10. Содержание службы заказчика — застройщика (технического надзора) строящегося предприятия

637,26

637,26

Сметные расчеты

Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров

X

X

Глава 12. Проектные и

2634,01

2634,01

Сметы на ПИР

Изыскательские работы, авторский надзор

Сметная стоимость

 

П/п

Номера смет и расчетов

Наименование глав, объектов работ и затрат

Строи­тельных (ремонтно — строитель­ных) работ

Монтаж­ных работ

Обору­дования, мебели, инвентаря

Прочих затрат

Общая сметная стоимость

 

1

2

3

4

5

6

7

8

 

Итого по главам 1-12

37208,86

1135,12

1518,90

5892,33

45755,21

 

МДС 81-35.2004

Резерв на непредвиденные работы и затраты (2%)

744,18

22,70

30,38

117,85

915,11

 

У

Всего по сводному сметному расчету

37953,04

1157,82

1549,28

6010,18

46670,32

 

НДС (18%)

6831,55

208,41

278,87

1081,83

8400,66

 

Всего с НДС,

44784,59

1366,23

1828,15

7092,01

55070,98

 

В т. ч. возвратные суммы

61,33

 

Руководитель проектной организации__________________________________________

[подпись (инициалы, фамилия)]

Главный инженер проекта___________________________________________________

[подпись (инициалы, фамилия)]

Начальник______________ отдела____________________________________________

(наименование) [подпись (инициалы, фамилия)]

Заказчик_________________________________________________________________

[должность, подпись (инициалы, фамилия)]

Примечание: х — затраты могут иметь место, но отсутствуют в данном

Сводном сметном расчете. ,,,

Для отдельных отраслей промышленности и видов строительства состав и наименование глав могут быть изменены, например, для объек­тов автодорожного и железнодорожного строительства (прил. 14).

В сводном сметном расчете капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения рекомен­дуется следующий состав глав:

Отава 1. «Подготовка площадок (территории) капитального ремонта».

Глава 2. «Основные объекты».

Глава 3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения».

Глава 4. «Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализа­ции, теплоснабжения, газоснабжения и т. п.)».

Глава 5. «Благоустройство и озеленение территории».

Глава 6. «Временные здания и сооружения».

Глава 7. «Прочие работы и затраты».

Глава 8. «Технический надзор».

Глава 9. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

В случае отсутствия объектов, работ и затрат, предусмотренных соответствующей главой ССР, эта глава пропускается без изменения номеров последующих глав.

В главах 2-7 (и частично в главе 1) приводится сметная стоимость объектов, виды и объемы которых принимаются по проекту и оценивают­ся в соответствующих локальных и объектных сметных расчетах (сметах).

Кроме того, в стоимость строительства включается большое число сопутствующих затрат, учитываемых в капитальных вложениях как «про­чие затраты». Эти затраты определяются отдельными расчетами к свод­ному сметному расчету и включаются в главы 1, 9, 10, 11 как лимити­рованные и прочие затраты.

В конце сводного сметного расчета учитывается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых может возникнуть при разработке рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий реализации проекта.

Резерв средств на непредвиденные работы и затраты определяется от итогов глав 1—12(1—9 по объектам капитального ремонта) и показы­вается отдельной строкой с распределением по графам 4—8. Размер резерва установлен в МДС 81—35.2004: 2% — для объектов социальной сферы и 3% — для объектов производственного назначения.

По уникальным и особо сложным стройкам резерв на непредви­денные работы и затраты может быть принят до 10% по согласованию с соответствующим уполномоченным федеральным органом исполни­тельной власти по строительству.

При составлении сметных расчетов по объектам-аналогам и укруп­ненным нормативам на предпроектной стадии резерв на непредвиден­ные работы и затраты разрешается принимать в размере до 10%.

На общую стоимость строительства с учетом резерва на непредви­денные работы и затраты начисляется налог на добавленную стоимость (НДС) в установленном законодательством размере, в настоящее вре­мя — 18%. Средства на покрытие затрат по уплате НДС показываются отдельной строкой по графам 4—8 сводного сметного расчета.

В тех случаях, когда по отдельным видам объектов строительства законодательством Российской Федерации установлены льготы по уп­лате НДС, в данную строку включаются средства, необходимые для возмещения затрат подрядных и проектных организаций по уплате ими НДС поставщикам материальных ресурсов и другим организациям за оказание услуг. Размер этих средств определяется расчетом в зависимо­сти от структуры подрядных работ; в среднем составляет 14,5%.

За итогом сводного сметного расчета стоимости строительства ре­комендуется указывать:

1. Возвратные суммы, учитывающие стоимость: материалов и дета­лей, получаемых от разборки временных зданий и сооружений; мате­риалов и деталей, получаемых от разборки конструктивных элементов, сноса и переноса зданий и сооружений; мебели, оборудования и ин­вентаря, приобретаемых для обустройства жилых и служебных помеще­ний для персонала, осуществляющего шефмонтаж оборудования и дру­гие работы; материалов, получаемых в порядке попутной добычи.

2. Суммы средств на долевое участие предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования или общеузловых объек­тов, осуществляемом в порядке кооперирования несколькими инвес­торами.

3. Данные о распределении сметной стоимости строительства при осуществлении застройки жилого комплекса за счет средств несколь­ких застройщиков:

Сметная стоимость сооружений, устройств и отдельных работ, об­щих для всех объектов, входящих в состав комплекса, распределяется следующим образом:

По внутриквартальным сетям водоснабжения, канализации, тепло — и энергоснабжения и другим сетям — пропорционально потребностям объектов в воде, газе, тепло — и энергоснабжении и т. п.;

По благоустройству и озеленению — пропорционально площадям, приходящимся на каждого застройщика и прочие работы и затраты — пропорционально стоимости строительства объектов.

К сводному сметному расчету составляется пояснительная записка, в которой приводятся сведения:

• о месторасположении стройки;

• о сборниках сметных нормативов, принятых для составления смет на строительные работы, на оборудование и его монтаж и др. (перечень);

• наименование генеральной подрядной организации (если она оп­ределена);

• о нормах накладных расходов и сметной прибыли, принятых при составлении локальных смет;

• об особенностях и методах определения сметной стоимости строительных работ, оборудования и его монтажа для данной стройки;

• об особенностях определения лимитированных и прочих затрат по гл. 8—12 сводного сметного расчета для данной стройки;

• расчет определения средств по направлениям капитальных вло­жений (для жилищно-гражданского строительства);

• другие сведения о порядке определения сметной стоимости, ха­рактерные для данной стройки, в т. ч. ссылки на соответствую­щие решения органов государственной власти по вопросам, свя­занным с ценообразованием для конкретной стройки.

Глава 1. «Подготовка территории строительства»

В первой главе можно выделить пять групп затрат по их назначе­нию и методам определения:

1. Затраты, связанные с отводом и оформлением земельного учас­тка, разбивочными работами, выдачей исходных данных и технических условий для проектирования, согласованием проектных решений;

2. Плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка и его аренда на период проектирования и строительства;

3. Средства на компенсации потерь прежним землепользователям от изъятия земель под строительство;

4. Затраты на работы, связанные с неблагоприятными гидрогеоло­гическими условиями территории строительства и необходимого уст­ройства объездов для городского транспорта;

5. Сметная стоимость строительно-монтажных работ по освоению территории строительства. , , ‘

Первые три группы относятся к прочим затратам, сопутствующим строительству, и включаются в гр. 7 и 8 сводного сметного расчета. Определяются они отдельными сметными расчетами на основании конкретных данных соответствующей стройки. ; г

1.1. Затраты на отвод земельного участка, т. е. изъятие его, предо­ставление и передачу в собственность или аренду, могут быть опреде­лены на основе показателей затрат, приведенных в табл. 12.3.

1.2. Средства на разбивку основных осей зданий и сооружений, пере­нос их в натуру и закрепление пунктами и знаками определяются расче­тами изыскательских организаций на основе договорных цен, формиру­емых в соответствии со Справочником базовых цен на изыскательские работы. Для предварительных расчетов могут быть использованы укруп­ненные показатели стоимости. Пример укрупненных показателей (УПС) На геодезические работы, разработанных в Санкт-Петербурге, приведен в табл. 12.4.

Таблица 12.3

Примерные затраты на отвод земельного участка под строительство, включаемые в базисную смету строек в ценах на 01.01.2000 г. с территориальным коэффициентом 1

Площадь участка (до), га

Затраты в руб.

Площадь участка (до), га

Затраты в руб.

Площадь участка (до), га

Затраты в руб.

0,1

2911

9,0

20374

18,0

25225

0,5

4851

10,0

21344

19,0

25715

1,0

6311

11,0

21834

20,0

26195

2,0

8732

12,0

22315

25,0

27166

3,0

11162

13,0

22805

30,0

28136

5,0

16493

14,0

23285

35,0

29106

6,0

17464

15,0

23765

40,0

30076

7,0

18434

16,0

24255

45,0

31046

8,0

19404

17,0

24745

50,0

32017

Примечания:

1.3а отвод участка шюшадью свыше 50га на каждые Юга добавляется 970 рублей.

2. Для отвода участка под строительство индивидуального жилого дома стоимость отвода участка принимается в размере 490 рублей.

Таблица 12.4

Укрупненные показатели стоимости на геодезические работы, входящие в обязанности заказчика в иенах на 01.01.2000 г. с территориальным коэффициентом 1

Шифр УПС

Наименование работ и затрат

Изм.

Цена, руб.

УПС-16

Разбивка красных линий квартала с учетом подготовительных работ по проложению ходов полигонометрии с закладкой знаков для них и сгущением высотного обоснования, а также с учетом проверки правильности привязки зданий в квартале

Км

34143

УПС-17

Разбивка красных линий зданий на отдельном участке, а также магистральных инженерных сетей или осей проездов

Км

12779

Геодезическая разбивочная основа, включая разбивку пятна, основных и главных осей, вынос отметок на 2 репера, планово-высотная проверка фундаментов (без стоимости и закладки знаков)

А. Корпуса сложной конфигурации или повышенной этажности (выше 9 этажей)

УПС-18

При периметре здания до 200 м

Здание

19727

Окончание табл. 12.4

Шифр УПС

Наименование работ и затрат

Изм.

Цена, руб.

УПС-19

При периметре здания от 201 до 600 м

Здание

40680

УПС-20

При периметре здания более 600 м

Здание

54008

Б. Корпуса простой конфигурации высотой до 9 этажей

УПС-21

При периметре здания до 200 м

Здание

14837

УПС-22

При периметре здания от 201 до 600 м

Здание

30164

УПС-23

При периметре здания более 600 м

Здание

40004

Изготовление и закладка центров геодезических пунктов (по прил. 9 к главе СНиП 3.01.03-84) глубиной:

УПС-24

2,5 м — для развития линии полигонометрии

Один знак

1852

УПС-25

2,0 м — для закрепления красных линий

Один знак

1529

УПС-26

1,5м — для закрепления основных осей

Один знак

1431

УПС-27

Изготовление и закладка центров геодезических пунктов (по приложению 8 к главе СНиП 3.01.03-84) глубиной до 0,7 м

Один знак

505

УПС-28

Установка трубки в бетоне, ……

(по прил. 3 к главе СНиП 3.01.03-84) 0

Один знак

214

УПС-29

Установка дюбель-гвоздя или нивелирной марки (по прил. 10 к СНиП 3.01.03-84)

Один знак

136

УПС-30

Развитие линии полигонометрии при отсутствии городских постоянных геодезических знаков непосредственно у территории стройки

1 км

1392

1.3. Стоимость работ по подготовке исходных данных и технических условий на проектирование, выполняемых коммунальными и эксплуа­тирующими организациями (электроэнергетики, водоснабжения и ка­нализации, теплоснабжения и др.), являющимися акционерными обще­ствами или унитарными предприятиями, определяются расчетами и ценами, установленными этими организациями.

2.1. Плата за землю инвесторами при выкупе земельного участка определяется по результатам земельных аукционов, а при предоставле­нии земельных участков целевым назначением — по расчетам его ры­ночной стоимости, осуществляемым государственными учреждениями инвентаризации и оценки недвижимости.

2.2. Арендная плата за пользование земельным участком в период проектирования и строительства определяется в договоре подряда в соответствии с методикой, принятой в субъекте Федерации, исходя из площади участка, ставок арендной платы, зависящих от градостроитель­ной ценности территории с учетом ряда повышающих и понижающих коэффициентов.

3. Средства на возмещение убытков прежним собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь в сельс­кохозяйственном производстве определяются в порядке, установленном соответствующими Правилами[†].

Возмещению подлежат:

• стоимость сносимых зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место;

• стоимость сносимых плодовоягодных, защитных и иных много­летних насаждений, незавершенного производства;

• убытки, вызываемые неудобствами землевладения и землеполь­зования; затраты, необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;

• убытки, связанные с ограничением права пользования землей, упущенная выгода. Упущенная выгода заключается в прекраще­нии получения ежегодного дохода с использованных земель пользователями земли в расчете на период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

При выкупе или продаже земельных участков убытки собственни­ков земли, включая упущенную выгоду, учитываются в цене выкупае­мого или продаваемого участка.

При сносе (переносе) строений и насаждений, принадлежащих государственным, общественным, кооперативным организациям и от­дельным лицам (владельцам на правах частной собственности), выпла­чиваются компенсации убытков.

Оценка жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений, расположенных на изымаемом или временно занимаемом земельном участке, а также на­ходящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использо­вание окажется невозможным, производится по сметной стоимости строительства новых зданий и сооружений, равных существующим по полезной площади, вместимости, емкости, технической оснащенности. При расчетах применяют действующие на момент изъятия земельных участков (составления акта) цены на оборудование, строительные ма­териалы и расценки на выполняемые работы.

Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий под строительство, выражаются в сокра­щении (безвозвратной потере) площадей или ухудшении их качества (снижении плодородия). Потери возмещаются в размере стоимости ос­воения равновеликой площади новых земель с доведением их качества до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).

При временном (до трех лет) изъятии земельных участков (напри­мер, для размещения временных зданий и сооружений, используемых при строительстве) убытки и потери возмещаются при предоставлении земель в пользование и уточняются после освобождения этих участков.

Расчеты убытков и потерь во всех случаях согласовываются с за­интересованными сторонами и оформляются актом, который регист­рируется местной администрацией. На основании этих материалов сред­ства на возмещение убытков и потерь прежним землепользователям отражаются в сводном сметном расчете стоимости строительства.

4. Затраты на строительно-монтажные работы, обусловленные небла­гоприятными инженерно-геологическими условиями территории строитель­ства, необходимостью устройства объездов для городского транспорта и по освоению строительной площадки определяются сметными расчетами (сметами) в соответствии с объемами работ, определенными по проект­ным материалам. Эти затраты включаются в гр. 4, 5 и 8 сводного расчета.

Работы по ликвидации неблагоприятных условий территории стро­ительства, обусловленные природными и иными факторами, могут включать: подсыпку и намыв грунта, выторфовку и замену торфа грун­том; выполнение противооползневых мероприятий; устройство проти­вопаводковых и противоселевых сооружений; водопонижение в связи с высоким уровнем грунтовых вод; разминирование территории в рай­оне бывших военных действий. Эти работы часто выполняются не по отдельным строительным площадкам, а в процессе инженерной подго­товки территорий в районах массовой застройки; тогда соответствую­щие затраты включаются в цену предоставляемых земельных участков.

5. Строительно-монтажные работы по освоению территории строи­тельства включают: освобождение площадки строительства от имеющих­ся на них зданий и сооружений (снос или перенос); вырубку деревьев и кустарников, корчевку пней и уборку с территории порубочных остатков; вывоз мусора и материалов от разборки зданий и сооружений; строитель­ство и переустройство мелиоративных систем; рекультивацию земель.

Средства на восстановление (рекультивацию) земельных участков, предоставляемых во временное пользование на период строительства, т. е. приведение их в состояние, пригодное для использования в сель­ском, лесном, рыбном хозяйстве или других целей, определяются объек­тными и локальными сметными расчетами (сметами) на основании данных проекта восстановления (рекультивации) нарушенных земель и показываются в графах 4—8 сводного сметного расчета.

В главу 2 «Основные объекты строительства» включается сметная стоимость зданий, сооружений и видов работ, определяющих основное назначение стройки: цеха промышленного предприятия, жилые дома, школы и др.

В главе 3 «Объекты подсобного и обслуживающего назначения» учи­тывается сметная стоимость объектов, к которым можно отнести:

• в промышленном строительстве — здания заводоуправлений, ла­бораторные корпуса, проходные, ремонтные цеха и мастерские, склады, эстакады, галереи и др.;

• в жилищно-гражданском строительстве — хозяйственные корпу­са, проходные и теплицы в больницах и научных городках, му­соросборники и др.;

В главу 4 «Объекты энергетического хозяйства» включают сметную стоимость зданий электроподстанций, трансформаторных подстанций и киосков, линий электроснабжения.

В главе 5 «Объекты транспортного хозяйства и связи» показывают сметную стоимость строительства автомобильных дорог, гаражей, сто­янок автомашин, железнодорожных и подъездных путей к предприяти­ям, внутризаводских путей, депо, мастерских, складов, резервуаров, морских и речных причалов (при сооружении в составе предприятий) и др. В эту главу включают также стоимость устройства всех видов связи (абонентской, диспетчерской и др.): здания для размещения устройств связи и наружные кабельные сети.

В главе 6 «Наружные сети и сооружения водопровода, канализации, теплоснабжения и газоснабжения» приводится сметная стоимость про­кладки наружных инженерных сетей и возведения зданий котельных, насосных станций, центрального теплового пункта, очистных сооруже­ний и др.

В главу 7 «Благоустройство и озеленение территории» включают смет­ную стоимость работ по вертикальной планировке территории (пред­приятия, жилого дома, квартала, городских улиц и площадей), устрой­ству дорожек, спортивных и игровых площадок, малых архитектурных форм, ограждения и освещения, озеленения территории.

Глава 8. «Временные здания и сооружения».

Особенностью строительного производства является использование временных зданий и сооружений, возводимых на строительных пло­щадках на период строительства объектов. В зависимости от способа определения стоимости временные здания и сооружения можно разде­лить на четыре группы:

1. Титульные временные здания и сооружения, возводимые на тер­ритории строительной площадки.

2. Временные здания и сооружения, возводимые за пределами тер­ритории строительной площадки.

3. Устройства временного характера, необходимые для выполнения отдельных видов работ на объектах.

4. Нетитульные временные здания и сооружения.

1. Затраты на возведение временных зданий и сооружений на стро­ительной площадке относятся к лимитированным, т. е. определяемым по установленным сметным нормативам в процентах от сметной стоимо­сти строительно-монтажных работ по итогу глав 1—7 сводного сметно­го расчета. В настоящее время действуют сметные нормативы:

• сборники сметных норм затрат на строительство временных зда­ний и сооружений (ГСН 81-05-01-2001);

• сборники сметных норм затрат на строительство временных зда­ний и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ (ГСНр 81—05—01—2001). Применяются для объектов жи­лищно-коммунального назначения.

Перечень работ и затрат, относящихся к титульным временным зданиям и сооружениям, учтенным в составе норм, дан в прил. 15; сметные нормы приведены в прил. 17, 18.

Сметные нормы, приведенные в ГСН 81-05—01-2001, разработаны для условий нового строительства.

При составлении сметной документации на капитальный ремонт про­изводственных зданий, реконструкцию и расширение действующих пред­приятий, зданий и сооружений к нормам применяется коэффициент 0,8.

При строительстве в районах со сложными климатическими усло­виями (в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним, в высокогорных районах, пустынных и безводных местностях) затраты на временные здания и сооружения следует определять по расчету на основании данных ПОС или в соответствии с договором подряда по ГСН 81-05-01-2001.

По решению заказчика сметная стоимость строительства титуль­ных временных зданий и сооружений может быть определена путем составления сметных расчетов (смет) на основании ПОС.

Затраты на приобретение оборудования и производственно-хозяй­ственного инвентаря для титульных зданий и сооружений также рас­считываются на основе ПОС.

2 В сметных нормах не учитываются и должны дополнительно определяться на основании ПОС средства на возведение временных зда­ний и сооружений за пределами территории строительства:

• временных зданий, необходимых для размещения и обслужива­ния военно-строительных частей и других категорий строителей;

• временных подъездных дорог;

• временных коммуникаций для обеспечения стройки электроэнер­гией, водой, теплом и т. п. от источника подключения до распре­делительных устройств на строительной площадке;

• временной дороги вдоль трассы (притрассовой дороги) при стро­ительстве магистральных линейных сооружений и т. д.

3. В сметные нормы не включены и определяются непосредствен­но в объектных сметах в соответствии с ПОС затраты на возведение временных устройств, необходимых для выполнения отдельных видов строительных и монтажных работ только для конкретного объекта:

: • рельсовых путей под грузоподъемные краны (подкрановых пу­тей) с устройством основания под них;

• оснований для обеспечения устойчивой работы сваебойного обо­рудования при забивке свай, а также оборудования для произ­водства работ методом «стена в грунте», конвейерных линий для монтажа стальных конструкций крупными блоками;

• временных ограждающих конструкций, отделяющих действую­щие помещения от вновь строящихся, пристраиваемых или ре­монтируемых, а также ограждающих конструкций, необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию отдельной части здания;

• возведение сетей и сооружений, необходимость которых вызвана вводом объектов в эксплуатацию по временной схеме;

• временных дорог внутри строящихся зданий для монтажа каркаса;

• причалов для производства берегоукрепительных работ;

Кружал

• промежуточных опор;

• конструкций для защиты зданий и сооружений от повреждений при производстве буро-взрывных работ и др.

4. Затраты по возведению, сборке, разборке, амортизации, текуще­му ремонту и перемещению нетитульных временных зданий и сооруже­ний сметными нормами не учтены и предусматриваются в составе норм накладных расходов на строительные и монтажные работы. Перечень нетитульных временных зданий и сооружений приведен в прил. 16.

Порядок расчетов между заказчиком и подрядчиком за временные здания и сооружения устанавливается в договоре подряда на весь срок строительства. Расчеты могут проводиться по сметным нормам в про­центах от стоимости выполненных работ или за фактически построен­ные временные здания и сооружения.

Построенные титульные временные здания и сооружения принима­ются в эксплуатацию, зачисляются в основные средства заказчика и по согласованию сторон сдаются в аренду подрядчику (кроме временных автомобильных дорог и архитектурно оформленных заборов). Арендная ?Плата взимается в размере амортизационных отчислений.

Затраты на разборку временных зданий и сооружений оплачивают­ся подрядной организации при их ликвидации. При этом определяют­ся возвратные суммы, если получаемые при разборке материалы и из­делия могут быть реализованы. Расчет возвратных сумм проводится в порядке, изложенном в гл. 8.

Материалы и конструкции, получаемые от разборки временных зданий и сооружений, оприходуются бухгалтерией заказчика и реализу­ются подрядчику при его согласии. При использовании для строитель­ства временных автомобильных дорог из сборных железобетонных плит, возвратная стоимость полученных от разборки плит определяется в акте, подписанном заказчиком и подрядчиком.



.