Tag Archives: зданий

ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Экономическое развитие страны, решение социальных проблем, в том числе жилищной, зависит от объемов капитальных вложений (ин­вестиций в основной капитал).

Инвестиции— средства (денежные средства, ценные бумаги, иму­щество, имущественные и неимущественные права, имеющие денеж­ную оценку), вкладываемые в предпринимательскую или иную деятель­ность с целью получения в перспективе прибыли или достижения иного полезного результата. Инвестиции в основной капитал или капиталь­ные вложения представляют собой совокупность затрат на воспроиз­водство основных фондов, т. е. на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предпри­ятий, зданий и сооружений.

Капитальные вложения включают затраты на выполнение строитель — но-монтажных работ (46—48%), на приобретение оборудования, мебе­ли, инструмента и инвентаря (35—36%), прочие капитальные работы и затраты (17-18%) — на оформление земельного участка, проектно-изыс- кательские работы, подготовку эксплуатационных кадров, содержание дирекции строящихся предприятий и технического надзора и др.

Соотношения между перечисленными элементами затрат образуют технологическую структуру капитальных вложений.

При планировании и анализе использования капитальных вложений рассматривают также их воспроизводственную структуру, определяемую соотношением в объемах вложений в действующие предприятия, здания и сооружения (на реконструкцию, техническое перевооружение, поддер­жание действующих мощностей) и на новое строительство.

Эффективность и пропорциональность развития экономики во многом зависят от отраслевой структуры капитальных вложений, т. е. распределения по отраслям народного хозяйства. При этом отрасли объединяются в два направления: производственные и непроизвод­ственные отрасли.

Региональная структура капитальных вложений характеризует ак­тивность инвестиционно-строительной деятельности в отдельных реги­онах страны.

Под инвестиционно-строительной деятельностью (ИСД) понимается вложение инвестиций и практические действия по осуществлению стро­ительства (реконструкции объектов). В ИСД можно выделить два эта­па: подготовительный и основной.

На первом этапе прорабатываются вопросы технической возмож­ности и экономической целесообразности будущего строительства, выбирается площадка для размещения объекта, проводятся необходи­мые согласования и оформление разрешительной документации. Фи­нансирование этих затрат инвестор-заказчик осуществляет за счет средств основной деятельности.

Второй этап начинается с разработки проектно-сметной докумен­тации, подготовки территории строительства, проведения конкурсов на поставки и подряды. В соответствии с утвержденной проектной доку­ментацией выполняются строительно-монтажные работы, по согласо­ванным графикам поставляются на объекты оборудование и строитель­ные материалы. Заканчивается ИСД вводом объектов в эксплуатацию и передачей в собственность пользователю или эксплуатирующей орга­низации.

Основными участниками (субъектами) ИСД являются: инвестор, вкладывающий средства в строительство; застройщик, имеющий права на его осуществление; заказчик, исполняющий от лица инвестора все функции по организации подготовки и реализации инвестиционного проекта; подрядчики, выполняющие по договору с заказчиками строи­тельно-монтажные работы на объектах; пользователи объекта.

К участникам инвестиционной деятельности относят также проект- но-изыскательские организации, поставщиков оборудования для стро­ящихся предприятий, зданий и сооружений, строительных материалов и конструкций, строительной и дорожной техники, а также учрежде­ния рыночной инфраструктуры, обслуживающие основных участников ИСД: страховые компании, риэлтерские, инжиниринговые, консалтин­говые фирмы и др.

Все отношения между участниками ИСД строятся на основе хо­зяйственных договоров, основными из которых являются инвестици­онный договор, договор подряда, поставки и др. Инвестиционно-стро­ительная деятельность регулируется законодательными и нормативны­ми документами, прежде всего Гражданским кодексом Российской

Федерации, законом от 25.02.99 г. № 39—ФЗ «Об инвестиционной дея­тельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений», а также соответствующими региональными законами.

При строительстве объектов для государственных нужд (за счет бюджетных средств) осуществляется прямое управление инвестициями. Адресные программы строительства и планы их финансирования раз­рабатываются государственными органами, назначаются государствен­ные заказчики. Действует конкурсная система выбора проектировщи­ков, подрядчиков и поставщиков на условиях, определяемых государ­ственными заказчиками.

В сфере внебюджетных инвестиций выбор партнеров, определение обязательств и условий договоров является компетенцией субъектов инвестиционной деятельности. Государственное регулирование осуще­ствляется косвенными методами: условиями предоставления земельных участков (на конкурсной основе); лицензированием строительной дея­тельности (рассматривается вопрос о возможной отмене); экспертизой проектов и архитектурно-строительным надзором за их исполнением; созданием благоприятных условий для инвестирования (налоговые льго­ты, государственные гарантии, кредиты, дотации, субсидии, субвенции).

1.2. ЭТАПЫ ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Качество и экономичность строительства во многом определяются проектными решениями. В процессе изысканий и проектирования осуще­ствляется выбор наиболее целесообразного места строительства, обосно­вываются параметры проектируемого объекта или комплекса (мощность да производственных предприятий, вместимость для общественных зда­ний, количество квартир в жилом доме и т. п.). Архитекторы стремятся придать зданиям и сооружениям выразительный архитектурный облик и предложить наиболее целесообразные объемно-планировочные решения. Инженеры-проектировщики разрабатывают технологические схемы пред­приятий и соответствующие им строительно-конструктивные решения с учетом требований надежности и долговечности. В каждом проекте обо­сновываются наиболее рациональные методы возведения зданий и соору­жений, сроки их строительства. Проектные решения находят отражение в сметной документации, определяющей стоимость строительства предпри­ятий, зданий и сооружений (капитальные вложения).

До начала проектирования заказчик (инвестор) формирует инвести­ционный замысел и исследует инвестиционные возможности. На этом этапе устанавливают цели инвестирования, определяют основные пара­метры объекта, место его размещения, оценивают возможности финан­сирования и достижения намечаемых результатов. На основе предвари­тельных расчетов заказчик представляет в соответствующие органы го­сударственного управления ходатайство (декларацию) о намерениях. При положительном решении вопроса заказчик приступает к предпроектым проработкам— обоснованию инвестиций.

На втором этапе разрабатывается обоснование инвестиций. Обо­снование инвестиций — официальный документ, подлежащий государ­ственной экспертизе и утверждению в установленном порядке. Ре­зультаты его служат основанием для принятия решения о хозяйствен­ной необходимости, технической возможности, коммерческой и общественной эффективности инвестиций в строительство; оформле­ния акта выбора земельного участка и выполнения проектно-изыска — тельских работ.

С целью привлечения инвесторов к реализации проекта, получе­ния банковского кредита заказчик может составить бизнес-план инве­стиционного проекта.

На третьем этапе осуществляется разработка, согласование, экс­пертиза и утверждение архитектурно-строительного проекта (проект­ной документации). Утвержденная проектная документация является основанием для принятия решения об изъятии участка под строи­тельство.

Последовательность проектной подготовки строительства показана на рис. 1.1.

Все стадии проектной и предпроектной подготовки объединяются под общим названием — инвестиционно-строительный проект (ИСП). Он со­держит обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проект — но-сметную документацию, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

I. ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА

II. ОБОСНОВАНИЕ

III. ПРОЕКТНАЯ

ИНВЕСТИЦИИ

ДОКУМЕНТАЦИЯ

Разработка, экспертиза,

Разработка, согласование,

Утверждение

Экспертиза

Т

ХОДАТАЙСТВО О НАМЕРЕНИЯХ

АКТ ВЫБОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Т

АКТ ОБ ИЗЪЯТИИ

УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО

Рис. 1.1. Этапы проектной подготовки строительства

1.4. ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Проектную документацию разрабатывают проектные, проектно- строительные организации и другие юридические и физические лица, имеющие лицензию на право выполнения проектных работ, на осно­ве договора (контракта) с заказчиком. Договор регулирует правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон. К разработке проекта приступают при наличии согласованно­го места размещения объекта, обоснования инвестиций, данных ин­женерных изысканий и других проектных материалов. Неотъемлемой частью договора является задание на проектирование. Оно устанавли­вает основные требования к параметрам и качеству будущей строи­тельной продукции, а также к составу и оформлению проектной до­кументации.

Наряду с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы, состав и сроки представления кото­рых оговариваются в договоре. К исходным для проектирования мате­риалам относятся следующие документы:

• обоснование инвестиций в строительство объекта;

• решение местного органа исполнительной власти о предваритель­ном согласовании места размещения объекта;

• архитектурно-планировочное задание, составляемое в установлен­ном порядке; . л — ^г^тоюн/Л щ ьглооъл »шгх»

• технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам энерго-, тепло-, водоснабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

• имеющиеся материалы топографической съемки участка строитель­ства и данные геологических и гидрогеологических изысканий;

• материалы по всей существующей и сохраняемой застройке и зе­леным насаждениям;

• сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях;

• материалы инвентаризации, оценочные акты и решения местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые сооружения;

• сведения о фоновом состоянии окружающей природной среды, о наличии техногенных объектов, о санитарно-эпидемиологичес­ких условиях в районе строительства;

•другие материалы, необходимые для проектирования.

Разработка проектной документации осуществляется преимуще­ственно в две стадии. Основным проектным документом при этом является проект или технико-экономическое обоснование (ТЭО) стро­ительства. На основании утвержденного проекта (ТЭО) строительства разрабатывается рабочая документация.

Для технически и экологически сложных объектов и при особых природных условиях строительства по решению заказчика (инвесто­ра) или заключению государственной экспертизы могут выполняться дополнительные детальные проработки проектных решений по отдель­ным объектам или разделам проекта.

Проектирование объектов с использованием проектов массового и повторного применения, а также технически несложных объектов при наличии утвержденного обоснования инвестиций или градостро­ительной документации может осуществляться в одну стадию: рабо­чий проект (утверждаемая часть и рабочая документация) или рабо­чая документация.

Рекомендуемый инструктивными документами состав проекта (ТЭО) предприятия и содержание его разделов показаны в табл. 1.1.

Проект на строительство объектов жилищно-гражданского назна­чения имеет аналогичный состав, за исключением двух разделов: «Ге­неральный план и транспорт», «Управление производством, предприя­тием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих».

В современных условиях важное значение приобретают вопросы утилизации производственных и бытовых отходов, в связи с этим в состав проекта введен раздел «Технологический регламент обращения со строительными отходами».

Таблица 1.1

Состав и содержание проекта предприятия

№ п/п

Наименование разделов

Содержание разделов

1

Общая пояснительная записка

Основание для разработки проекта и исходные данные. Краткая характеристика предприятия. Технико-экономические показатели проекта в сопоставлении с показателями обоснования инвестиций и задания на проектирование. Сведения о проведенных согласованиях проектных решений и соответствии государственным нормам, правилам, стандартам и техническим условиям

2

Генеральный план и транспорт

Характеристика района и площадки строительства; решения и показатели по генеральному плану, в том числе по внутриплощадочному и внешнему транспорту.

Основные чертежи: ситуационный план, картограмма земляных масс, генеральный план

3

Технологические решения

Данные о производственной программе. Обоснование решений по технологии производства, состав оборудования, число рабочих мест и их оснащенность, контроль качества продукции. Решения по утилизации и захоронению отходов производства. Расчеты потребности в основных видах ресурсов. Основные чертежи: схемы технологических процессов, технологические планировки корпусов, схемы грузопотоков

4

Управление производ­ством, предприятием и организация усло­вий и охраны труда рабочих и служащих

Организационная структура управления предприятием и производством; информационные технологии управления; расчет состава работающих. Мероприятия по охране труда и технике безопасности

5

Архитектурно — строительные решения

Краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений по основным зданиям и сооружениям. Мероприятия по электро-, взрыво — и пожаробезопасное™; защита строительных конструкций, сетей и сооружений от коррозии.

Основные чертежи: планы, разрезы и фасады основных зданий и сооружений

6

Инженерное оборудование и системы

Решения по водоснабжению, канализации, тепло-, газо-, электроснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха. Инженерное оборудование зданий. Диспетчеризация и автоматизация управления инженерными системами.

Основные чертежи; принципиальные схемы тепло-, электро-, газо-, водоснабжения и канализации; планы и профили инженерных сетей и др.

7

Охрана

Окружающей среды

Раздел выполняется в соответствии со СНиП и нормативными документами Минприроды России

8

Инженерно-техниче­ские мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций.

Раздел выполняется в соответствии с нормами и правилами в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера

9

Организация строительства

Проект организации строительства в составе, определенном СНиП «Организация строительства»

Окончание табл. 7.7

П/п

Наименование разделов

Содержание разделов

10

Сметная документация

Сводный сметный расчет стоимости строительства и при необходимости сводка затрат; объектные и локальные сметные расчеты; сметные расчеты на отдельные виды затрат; пояснительная записка

11

Эффективность инвестиций

Технико-экономические показатели проекта по рекомендуемому перечню. Результаты расчетов эффективности инвестиций в сравнении с показателями обоснований инвестиций

Рабочий проект разрабатывается в сокращенном объеме и соста­ве, определяемом в зависимости от вида строительства и функцио­нального назначения объекта. I ‘ Рабочая документация включает рабочие чертежи, спецификации строительных изделий, конструкций и оборудования, локальные и объектные сметы.

Проекты и рабочие проекты подлежат государственной экспертизе вне зависимости от источников финансирования, форм собственности и принадлежности строек. Порядок утверждения проектной докумен­тации зависит от источников финансирования. Проекты строек, фи­нансируемых из федерального бюджета, утверждаются в порядке, уста­новленном Правительством Российской Федерации; финансируемых из бюджетов субъектов Федерации— соответствующими органами госу­дарственного управления. При строительстве за счет собственных фи­нансовых ресурсов инвесторов и привлеченных ими средств проекты утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

2.3. СОСТАВ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ К ПРОЕКТАМ И ПОРЯДОК ЕЕ РАЗРАБОТКИ

Для определения сметной стоимости проектируемых предприятий, зданий и сооружений составляется сметная документация. Состав ее позволяет определить сметную стоимость различных видов строитель­ной продукции: строительных и монтажных работ, объектов строитель­ства, стройки в целом и при необходимости, входящих в их состав пус­ковых комплексов и очередей строительства.

Порядок разработки сметной документации установлен Инструкци­ей о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проект­ной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений.

При двустадийном проектировании полный состав сметной доку­ментации разрабатывается на первой стадии — ТЭО (проект) в виде сметных расчетов и может быть уточнен на стадии рабочей документа­ции путем составления локальных и объектных смет, если это пред­усмотрено договором на проектные работы. На стадии рабочего проекта составляются локальные и объектные сметы и сводный сметный рас­чет стоимости строительства.

Состав сметной документации, и последовательность ее разработ­ки показаны в табл. 2.3. и на рис. 2.2

Таблица 2.3

Состав и формы сметной документации

Наименование сметного документа

Номер образца

Сводный сметный расчет стоимости строительства (капитального ремонта)

1

Сводка затрат

2

Объектный сметный расчет (объектная смета)

3

Локальный сметный расчет (локальная смета)

4

Локальная ресурсная ведомость

Локальный ресурсный сметный расчет (локальная ресурсная смета)

56

Ведомость сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс

6

Ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей природной среды

7

Рис. 2.2. Порядок разработки сметной документации на строительство

Локальные сметы (сметные расчеты) являются первичными смет­ными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам.

Объектные сметы (сметные расчеты) определяют сметную стоимость строительства объекта путем объединения в своем составе данных из локальных смет (сметных расчетов).

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются, как правило, для определения прочих затрат, сопутствующих строительству и не учтенных сметными нормативами (компенсации в связи с изъяти­ем земель под застройку, премии за ввод в действие объекта в срок и досрочно и др.).

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зда­ний и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных смет (сметных расчетов), локальных смет на обще площадочные работы и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сводка затрат составляется в том случае, когда в состав стройки входят объекты производственного, жилищно-гражданского и другого назначения, стоимость которых определяется самостоятельными свод­ными сметными расчетами.

Если проектом предусматривается ввод предприятия (учреждения) пусковыми комплексами, то в составе сметной документации разраба­тываются ведомости сметной стоимости строительства объектов, вхо­дящих в пусковые комплексы.

В тех случаях, когда при строительстве предприятия, здания и сооружения предусматривается осуществлять природоохранные меро­приятия, составляется ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей природной среды.

При составлении сметных расчетов (смет) могут использоваться следующие методы:

• ресурсный — калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах статей затрат по видам ресурсов;

• ресурсно-индексный — сочетание ресурсного метода с индексами на ресурсы;

• базисно-индексный — использование системы текущих и прогноз­ных индексов по отношению к сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен по единичным расценкам;

• на основе укрупненных сметных нормативов, в т. ч. банка данных по аналогам — использование укрупненных показателей стоимо­сти и стоимостных данных по зданиям и сооружениям, анало­гичным проектируемым.

Результаты вычислений и итоговые данные в сметной документа­ции рекомендуется приводить:

• в локальных сметных расчетах (сметах) — с округлением до рубля;

• в объектных сметных расчетах (сметах) и в сводном сметном рас­чете стоимости строительства— в тысячах рублей, с округлени­ем до двух знаков после запятой.

Схема и характеристика конструкции

Клееная деревянная конструкция с использованием влагостойкой фанеры пролетом 18 м, устанавливается с шагом 3 м. ……………

Состоит из двух полурам, опирающихся на фундаменты и соеди­няемых в коньке металлическими накладками. Используется как несу­щая конструкция в однопролетных зданиях различного назначения: выставочных и торговых павильонах, складах, производственных зда­ниях и др. ,…-,..’ -/..,,> л.



.